Цены на загородное жилье Ленобласти: роста не будет

Рынок загородного жилья продолжает оправляться от кризиса. На рынок выводятся новые проекты. Но спрос со стороны покупателей все еще остается низким по сравнению с докризисным периодом. По итогам первого квартала 2011 года в Ленобласти было построено 7 коттеджных поселков. Кроме того, в двух поселках введены новые очереди.

На рынке загородной недвижимости — стабильность. В общей сложности к концу марта в продаже находилось 269 загородных комплексов. За январь-март было выведено в продажу 6 новых комплексов. Кроме того, в 6 комплексах вышли в продажу новые очереди, объемом 849 объектов. Такие данные приводит руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН Зося Захарова.

Основное количество объектов расположено во Всеволожском, Курортном, Выборгском, Петродворцовом районах на расстоянии до 20 км от КАД. «Наиболее удаленные поселки расположены в Приозерском районе и предназначены для дачного проживания. Максимальное удаление от КАД до наиболее удаленных загородных комплексов достигает 90 км. В 2010-2011 годах появлялись новые проекты в Приозерском, Волховском, Тихвинском, Кингисеппском районах Ленинградской области. Внимание застройщиков к более удаленным районам Ленинградской области связано с тенденцией последних лет – увеличением спроса на недорогие объекты и дефицитом ликвидной земли в близлежащих к городу территориях», — рассказывает Захарова.

По данным АРИН, на зону для постоянного проживания приходится 68% от общего объема жилья в новых проектах, на зону для дачного проживания – 32%. Среди новых загородных комплексов, вышедших в продажу в 1 квартале 2011 года, наиболее широко представлены проекты класса бизнес (55% от общего объема жилья). На долю класса эконом приходится 45%.

Курортный район в приоритете

Как отмечает Захарова, основными ценообразующими факторами на рынке загородных комплексов являются характеристики местоположения: престижность места, экология, окружающий ландшафт и прочее. Помимо этого влияние оказывают удаленность от города, транспортная доступность, наличие коммуникаций, материалы, стадия готовности, развитость инфраструктуры.

Самые дорогие участки расположены в Курортном и Пушкинском районах Петербурга, Всеволожском и Выборгском районах Ленобласти. По ценам с большим отрывом лидирует Курортный район (467 500 руб./сотка), в котором сосредоточены поселки премиум-класса. Помимо удобного шоссе, по которому можно быстро добраться до центра Петербурга, он привлекает будущих жильцов и частных инвесторов близостью к заливу и рекреационными ресурсами – пляжами, озерами, лесами, источниками минеральных вод.

«При этом земельный участок с подрядом дешевле земельного участка без подряда в среднем на 10-25%», — добавляет Захарова.

В течение 1 квартала 2011 года произошло незначительное снижение цен на участки класса эконом и бизнес на 1-5% (за счет появления бюджетных поселков) и небольшое повышение цен на участки классов элита за счет повышения стоимости в уже существующих поселках.

Согласно данным АРИН, по итогам 1 квартала 2011 года во всех классах стоимость домовладений варьировалась в пределах 5%. В классах эконом, бизнес и премиум цена незначительно снизилась на 2-5%. В классе элита произошло незначительное повышение стоимости (меньше 1%). Наиболее высоки цены на домовладения в коттеджных поселках, расположенных в черте города (Приморский, Курортный районы Санкт-Петербурга). Среди районов Ленинградской области наиболее высокие цены встречаются в Выборгском и Всеволожском районах. Наиболее низкие цены — в Волосовском и Кировском районах Ленинградской области. Средняя стоимость загородных объектов зависит от класса объекта.

Руководитель направления элитной жилой недвижимости, Knight Frank St Petersburg Елизавета Конвей говорит, что после кризиса интерес к загородной недвижимости вернулся, но предпочтения покупателей изменились. «Спрос сместился в сегмент домов для постоянного проживания в часе езды до Петербурга. Самые популярные районы – Курортный и Всеволожский», — отмечает Конвей. По ее словам, в настоящее время частная застройка перестает быть популярной, и покупатели отдают предпочтение организованным коттеджным поселкам с централизованной охраной и однородным социальным окружением. Индивидуальные домовладения вне формата коттеджного поселка интересны только на больших земельных участках от 1-2 га

Что будет с ценами?

По мнению директора по маркетингу и PR ИСГ «Сплав» Лидии Пашновой, роста цен в ближайшее время на рынке загородной недвижимости ожидать не следует. Покупательский спрос пока еще не восстановился по сравнению с докризисными временами. Предложение все еще превышает спрос, поэтому предпосылок для роста цен в целом по рынку коттеджных поселков нет. «Если говорить о нашем проекте, то стоимость предложения в коттеджном поселке «Охтинское раздолье» практически оставалась неизменной все это время, и в ближайшие месяцы изменений ни в сторону увеличения, ни в сторону уменьшения не планируется», — отмечает Пашнова.

Директор по продажам компании «ПетроСтиль» Михаил Фуксман говорит, что на данный момент цены на загородные объекты не имеют выраженных трендов к понижению или снижению. Однако за счет выходящих проектов все более низкого ценового уровня «в среднем» цены идут вниз. Фактически же из-за инфляционных процессов происходит удешевление и выставленных лотов, рассказывает эксперт. «Дешевеющие из-за инфляции объекты будут скупаться в возрастающем объеме, из-за чего может возникнуть иллюзия роста спроса. На какое-то время это может привести к реальному ценовому росту, однако если он опередит инфляцию, результатом может стать последующая стагнация», — рассуждает Фуксман.

Компания «ПетроСтиль», по словам Фуксмана, цены в своих коттеджных поселках снижать не собирается. «Да это и невозможно с учетом экономических реалий, роста цен на материалы и услуги в строительстве. Мы закладываем в проект технические решения, выбор материалов и оборудования, социальную инфраструктуру – все это не позволяет снижать цены. Наоборот, по мере готовности поселка цены будут только повышаться. В «Медовом», положительная коррекция возможна в летний период. Сейчас стоимость лота в коттеджном поселке «Медовое» варьируется от 58 до 80 млн руб.», — добавил Фуксман.

Аналитики отмечают, что требования покупатели сегодня выдвигают довольно высокие. Абсолютное большинство покупателей загородного жилья уже имеют квартиру и поэтому тщательно взвешивают все составляющие: инфраструктуру, коммуникации, материалы. Цены на рынке загородного жилья до конца года, по мнению специалистов, меняться не будут. Не прогнозируется ни роста, ни снижения.